一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。十二届全国人大常委会立法规划近日向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这就从另一方面代表着非常关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

  业内人士表示，房地产税立法意味着相关工作将进入快车道，从时间节拍上也符合之前的市场预判。作为本届人大立法规划的第一类项目，这也代表着在本届 政府到任两年之内房地产税法必将落地亮相，房产税将变得有法可依，一旦坐实法律，现有的房产税条例会被废止。能够准确的看出，房地产税纳入立法，目的是理顺和 完善各环节法规，以便日后顺利推出。

  中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向《每日经济新闻》记者表示，房地产税落地，尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅度上升。相对应的，会净化 楼市投资投机氛围，对于刺激二手房供应也有直接效果，早期入市的投资客必然会大量抛盘，短期内颠覆楼市供求格局，推动房价向下发展。

  而从市场上看，偏远地区的大户型将迎来挂牌潮。一旦开征，大量空置房源抛向市场，房价、租金下跌将是大概率事件，而市场需求也会发生变化。

  同时，偏远地区周边居住条件不如中心区域好，还要承受税赋压力，如一些升值潜力较差的老公房，会被选择抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。

  这就给未来该区域的豪宅市场带来了契机。外围偏远地区由于受到一些挂牌冲击，价格会有下降。而中心区域交易向高端项目集中，因此成交价格还会维持比较坚挺的走势。当前中心区域的豪宅都乐意做大户型甚至是大平层产品，在房地产税的压力下，开发商料会调高小户型房源比例。

  有业内人士估计，估值100万元的首套房每年增加约5000元税负。卢文曦向记者表示，房产税将很可能以面积计征，还会有一些其他连锁反应。以上海 的房产税计征为例，目前对家庭人均60平方米以外部分征税，未来房地产税的免征面积很可能小于60平方米，否则仍起不到预期效果。

  在房地产税法落地前，开发商将采取积极应对的措施。首先，通过转让土地或加快项目开发来有序消化土地储备；其次，在供求结构转变的过程中，加快库存 去化，实现资金高周转；第三，未来房企拿地重心向中心区域转移，非成熟区域的地块将受到冷落；第四，依据市场需求，在产品结构上做相应的调整，面对中高端 改善群体的高品质、高配置的紧凑型房源陆续推向市场，与普通住宅拉开差距。

  业内一致认为，房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”。这就从另一方面代表着，房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数作支撑，因 此几乎和每一个业主都有关。以上海为例，去年商品房销售面积1780.9万平方米，如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手房屋成 交面积1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例，首套房税率在0.5%左 右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。显然仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征 收范围是必然选择。对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线亿就能对土地 财政有效补充。

  目前，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅度波动，地方经济也会受一定的影响。一旦开征房地产税，将成为稳定的来源，不再受行业和经济波动的影响。

  卢文曦表示，通过压低房价，将置业成本分担一部分到未来几十年的养房上面来，可以使一个家庭摆脱阶段性消费枯竭局面，购房同时还能维持稳健的社会消费力，可以带动别的行业发展，消费溢出效应不可小觑，往大了说，将有利于国民经济的均衡发展。

  有支持，也会有反对的声音。目前，市场上普遍反映的情况是，思维上的局限性导致市场对房地产税有些担忧，担心楼市就此走向衰落。尤其是一些投资客和 房企反对意见较多。卢文曦认为，对投资客而言，只要及时退出，不会有什么损失。房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地，而且近两年投资客比例大为减 少，前几年进入楼市的投资客，收益早已翻倍。就算房价出现下滑，也最多是利润上的折损，不会“亏到肉里”。

  对房企而言也未必是坏事。短期由于个别项目拿到高地价，随着房地产税推出，房价下跌，利润会受一定的影响。但是随着需求提前释放，仓库存储下降，回笼的资金能够继续滚动开发，或是加快转型步伐。

  此外，卢文曦还向记者表示，目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征，不但可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，三四线城市人均居住面积大，且以自住需求为主，如果征收房地产税，应该会提高起征点。

  不过，目前来看，一旦房产税征收被立法，征税将是全国性的。对那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说，甩卖三四线城市住房，确保所拥有的一二线城市住宅在人均免税面积内，也许会成为新趋势。

  持期待态度的群体往往是出于这样的逻辑：房地产税出炉——多房人士不堪税负而抛售——市场上房子供给增多——房价下降。

  需要指出的是，推房地产税，目的不是为了降房价，而且在客观上也起不到压低房价的作用。重庆、上海两地试点房产税4年多，对房价的调控效果影响不 大，就是一个例证。决定房价的，归根结底还是供求关系。由于现在各地的商品房库存已经很大了，全国层面供大于需。所以房地产税出台，对房价的总体走势很难 起到立竿见影的作用。

  那么，该如何认识房地产税呢？房地产税作为未来地方的重要税种，在调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

  第一，它能降低大多数纳税人的“税收痛苦”。从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。

  税收理论中有这样一个定律：假设宏观税负既定，社会成员总体的税收痛苦程度，与间接税的比重成正比，与直接税的比重成反比。

  需要指出的是，间接税由于直接嵌入商品售价，因此往往通过价格渠道转嫁由消费大众承担。而支付能力强的富裕阶层承担的直接税比重过低，反而税负不高。

  我国税制结构里直接税比重偏低是明显问题。而房地产税是直接税，开征它有利于降低间接税比重，从而会减轻大多数纳税人的痛苦感，社会税负的归宿也将更加公平合理。

  第二，它能发挥抽肥补瘦的功能。税收，取之于民，用之于民。但是，取之收入点与用之支出点并不是一一对应的，因为税收的一大职能是收入调节进行再分配，也就是抽肥补瘦，故能发挥收入调节的作用。

  第三，它有助于房地产市场保持理性的发展趋势。房地产税的一大作用就是调节房地产消费的高端需求部分，一来，一部分潜在购房者会调整预期而放弃购买；二来，热衷于追求建造“高大上”小区、瞄准少数高端购房者市场的部分房地产开发商，或会考虑多倾力于中小户型住房。

  正如相关专家分析所称，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有及其重要的作用，开征势在必行。但“在 立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。”开征时机、如何开征、要不要 设“免征额”等都是当下的改革难点。而今房地产税立法提速，有必要给出的善意提醒是，必须兼顾效率与公平。

  先看效率的问题。立法的工作量大，不能传导为具体层面的简单或是说粗糙。因为既已上升到立法，必须借此时机，打通所有关节，一并“梳理房地产纷繁 的税收政策，避免重复征税，在最大限度上促进行业健康发展”。“不忘初心，方得始终”，具体到兹事体大的房地产税立法，尤须如此。

  再看公平的问题。对普通公众而言，他们关注房地产税立法，尤为关注的还是何时开征、如何开征、有无“免征额”等，和自身利益息息相关的问题。比如 “免征额”设置的问题：有专业的人建议人均60平方米内免征，客观而言，很有必要。正像很多人看到的，在我们身边，有不少这样的例子：准备结婚或者刚结婚的小 夫妻，在双方父母的资助以及自己的努力下，背着每月几千元的月供，“一步到位”买了套比较大的房子。这样的房子，“一不小心”很可能就人均60平方米。这 样耗尽数个家庭的力量买来的房子，还对他们征收房地产税，显然说不过去。

  具体到税率，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%，大致靠谱。因为说到底，房地产税开征，固然应该有抑制投资投机的预期职能，但制度设计应 该也必须避免“误伤”的发生：“免征额”设置是这样，合理税率区间的设定，也是这样。因为绕不开的现实问题是，对那些财富略有结余的家庭，以及相当多数的 中产家庭而言，现如今要想实现资产的保值增值，无外乎是炒股、买房两种渠道。对那些不想去股市承担风险的家庭而言，购买二套房力图实现资产的保值增值，多 是“不得已而为之”的选择。而对不是投机的二套房，设定过高的基础税率，恐怕也会误伤到这些财富略有结余，但绝对算不上富裕的家庭。

  因循惯例，房地产税立法有两轮或多轮征求公众意见的程序。我们期待着，在立法提速过程中，立法部门以及相关方面，在征求公众意见环节中，能留出足够 多的时间、拿出足够多的耐心，倾听公众的意见和建议。一句话，公众不希望“多年磨一剑”的房地产税法，甫一出鞘便是存在诸多缺憾的“断柄残剑”，而是一部 足够成熟和完善，既能“推动中国财税体制向现代化转型，更好为经济健康发展保驾护航”，又不至于误伤到普通公众、能保证征税公正公平的法律。

  “房地产税法最快2017年完成立法”，被媒体作为增强眼球效应的一个突出卖点。其实，房地产税法即使落了地，也未必就立即执行，执行过程也不可能 搞全国一刀切。因为房地产税是典型的地方税，由于各地地税税基宽度、厚度差别很大，地税税源充盈度差别更大，房地产税真到了实施的那一天，各地征税税率也 会存有区别。

  房地产税属于典型的国有土地使用契税。自从中国实施商品房制度，国家推出“”之后，国有土地使用费按70年的使用的时间，已一次性被打入了民 众的购房款中。2011年时，国家决定在上海、重庆试点开征房地产税，先不说其与70年一次性提前收取的土地使用费之法律关系如何厘定（否则就有重复征税 之嫌），其实就是作为遏制房价疯涨的“急就章”式的调控工具使。此后，沪渝试点是否该扩大还是废止的争执几起几落，背后皆与房地产市场的“过火”与“过 温”直接相关。

  房地产市场“过火”时，政府很难向刚需购房者作“道义交代”，“过温”时，GDP下滑明显，“稳增长”压力骤然放大。如果看清并承认这系事实，那就 显而易见，值此房地产税法纳入立法规划之时，包括未来数年乃至更长时间段，房地产市场的起落，都会牵涉到“稳增长”这根当今中国最敏感的神经。而这根神经 的每一次抖动，都将不可避免地影响甚至左右房地产税的立法进程和立法节奏。

  房地产业是个典型的“中间行业”，其上游和下游的相关产业有40余个，将它们捆绑在一起稍作细察显而易见，它们的日子过得是好是坏，与“稳增长”的 大目标不可切割。今年首季经济增幅勉强实现了“保七”，进入二季度情况明显不妙，于是，各地纷纷出台楼市松绑新政，令5月至7月三个月房地产市场明显回 暖，为二季度继续实现“保七”立下汗马功劳。

  时至当下，在结构调整大框架下，淘汰落后产能、去过剩产能只能继续忍痛进行，如果怕痛则意味着不进则退甚至前功尽弃，而这样的调整事实上就是做经济 增幅之“减法”。另一方面，产业升级固然谓“加法”，可问题是新产业、新业态、新增长极的培育有个漫长过程，目前总体仍呈“青黄不接”之状。所见，在结构 调整与产业升级的“加减”之间，作为政府，必须掌握二者之平衡。要平衡就得有一个平衡点存在，“保七”就是现实的平衡点。而继续维持好房地产市场的整体 “火候”，就需有一个弹性足够的“缓冲器”，确保平衡点不至于偏离过大。直面当下中国经济的基本构成，若除去了房地产业，恐怕很难再找出第二个体量硕大的 基本可收立竿见影之效的“缓冲器”。

  结合前不久公布的《2025中国制造》发展纲要，可作一个更客观的推断：房地产税法何时完成立法及何时施行，肯定得首先满足稳定房地产市场的需要， 稳增长才有相应的回旋余地，结构调整和产业升级才能有一个共同的“倚靠”，房地产税法在2025年时正式施行仍当犹时未晚。同样，根据产业升级之外化，就 是走绿色发展之路再作思考，已纳入七大税法立法规划的耕地占用税法、环保税法、资源占用税法等带有“护绿”性质的税法，倒很可能赶在房地产税法之前陆续颁 布施行。

  房地产税是个综合性概念，包括相关税种。尽管有关专家已透露出部分信息，比如税率由地方自行决定，现行房产税和城镇土地使用税将合并，但在法律通过之前并不能确定。不管我国房地产税法最终如何定稿，都应该承载必须的功能与期待，或者说，应该围绕这些功能与期待进行立法。

  首先，要彻底完善房地产税制。尽管早在1950年发布的《全国税政实施要则》中，就将房产税列为开征的14个税种之一，后来几次完善房地产税暂行条 例，但至今房地产税制仍不完善，这至少存在两个明显问题：一是房地产税费繁杂，且涉嫌重复征税，税费最终都转嫁给买房人。二是房地产税在开发、流通环节较 多，而在房产保有环节是缺失的。

  这次制定房地产税法，既要清费减税也要弥补缺失，即有减有加。就清费减税来说，虽说各种税费占总房价的30%甚至更高，人们对此怨言很多，但地方政 府未必愿意割肉，那么，如何平衡地方政府、开发商、购房者三方利益，对立法者是一种考验。土地出让金与房地产税存在重复征税嫌疑，能否在立法中妥善解决更 是一种考验。

  其次，要合理调节财产性收入。房产作为大多数家庭的主要财产，有的家庭拥有多套住房可出租可出售，而有的家庭上无片瓦。可见，中国居民贫富差距形成 的原因之一是财产性收入不公。因此，无论是法律确定征收对象和范围，还是地方政府确定税率，都应该让房地产税真正发挥调节居民收入差距的作用。

  其三，要成为楼市稳压器。中国房价高的原因之一是投资投机盛行，虽然最近几年进行限购，但作用有限，而且从去年起大部分限购城市又取消了限购，今年 3月起很多城市房价开始回升。限购是一种没有法律依据的行政治理手段，退出是理所当然，所以，要让有法律依据的房地产税对房价起到长期稳压作用，防止其过 快上涨。

  此外，公众还期待房地产税收拿出合理比例用于保障房建设，以取之于房、用之于房；期待一线城市率先试点房地产税，因为一线城市房价最大有可能快速上 涨；期待不动产统一登记加速推进，为房地产税征收创造条件；期待定期公开立法进程，以及主要法律内容，让公众在立法环节参与进去，还可以多次征求意 见……总之，房地产税立法，从过程到结果承载着太多期待，也面临着考验。